Stále více seniorů si přivydělává pronájmem bytu nebo jeho části. Nejčastější otázka zní: budu kvůli nájmu danit i svůj důchod? A co je výhodnější – paušální výdaje, nebo skutečné náklady? Přinášíme přehled pravidel pro zdaňovací období 2025 (daňové přiznání se podává v roce 2026).
Důchod a nájem jsou dvě různé věci
Mnoho seniorů se obává, že jakmile začnou pronajímat byt, „přijdou o nezdaněný důchod“. Ve skutečnosti jde o dva oddělené příjmy.
Starobní důchod je od daně osvobozen do výše 36násobku minimální mzdy. Pro rok 2025 to podle Finanční správy znamená 748 800 Kč ročně (zhruba 62 400 Kč měsíčně). Zdanila by se až částka nad tento limit, což se v praxi týká jen menšího počtu lidí.
Příjem z pronájmu se ale daní samostatně. To znamená, že důchod zůstává ve většině běžných případů nezdaněný a zdanění se týká jen samotného nájmu.
Kdy senior nemusí podávat daňové přiznání
Pokud má senior jen důchod a malý příjem z nájmu, může nastat situace, kdy přiznání podávat nemusí. Finanční správa uvádí, že daňové přiznání obecně podává ten, jehož roční zdanitelné příjmy (tedy příjmy, které jsou předmětem daně) přesáhnou 50 000 Kč.
Pozor: přiznání může být povinné i při příjmech do 50 000 Kč, pokud například vykazujete daňovou ztrátu.
Pronájem a daně: výhoda pro seniory
Příjem z nájmu se obvykle uvádí jako příjem podle § 9 (příjmy z pronájmu). Praktická výhoda: u „běžného“ pronájmu se typicky neplatí sociální ani zdravotní pojištění (na rozdíl od podnikání). Daň se počítá z rozdílu mezi příjmy a výdaji.
Skutečné výdaje oproti paušálu 30 %: co se vyplatí
U příjmů z pronájmu si můžete vybrat ze dvou způsobů uplatnění výdajů. Každý má své plusy a mínusy – a vyplatí se jinému typu pronajímatelů.
Paušální výdaje (30 %)
Jednodušší varianta. Pokud nechcete shromažďovat doklady, můžete uplatnit paušální výdaje 30 % maximálně do 600 000 Kč výdajů. V paušálu jsou zahrnuty veškeré výdaje související s pronájmem – už nic dalšího k tomu nepřidáváte.
Skutečné (prokazatelné) výdaje
Druhá možnost je odečíst reálné náklady, které jste prokazatelně vynaložili na dosažení, zajištění a udržení příjmů z pronájmu. Patří sem například opravy a údržba, pojištění, daň z nemovitých věcí, poplatky za správu, provize realitní kanceláři, a u některých situací i odpisy nemovitosti. Výhodné to bývá hlavně v letech, kdy investujete do oprav nebo máte vyšší průběžné náklady.
Rychlé pravidlo pro rozhodnutí
Pokud jsou vaše reálné náklady dlouhodobě nízké, paušál bývá pohodlnější. Pokud jste byt rekonstruovali, často opravujete nebo máte vysoké prokazatelné náklady, bývají výhodnější skutečné výdaje.
Modelová situace z praxe
Senior pobírá starobní důchod a pronajímá byt za 12 000 Kč měsíčně.
Ročně tak získá z nájmu 144 000 Kč.
- Při uplatnění paušálních výdajů 30 % odečte 43 200 Kč.
- Základ daně z pronájmu tak činí 100 800 Kč.
- Daň 15 % vychází na 15 120 Kč.
Tuto částku ale ve většině běžných případů pokryje základní sleva na poplatníka (30 840 Kč ročně),
takže výsledná daň může být nulová. Důchod se přitom samostatně nedaní, pokud nepřesahuje zákonný limit.
Daňové přiznání však senior obvykle podat musí, protože příjem z pronájmu patří mezi zdanitelné příjmy.
Do kdy podat daňové přiznání za rok 2025
U přiznání za rok 2025 se podává v roce 2026, platí tyto termíny:
| Způsob podání | Poslední termín |
|---|---|
| Papírové podání | 1. dubna 2026 |
| Elektronické podání | 4. května 2026 |
| Podání přes daňového poradce | 1. července 2026 |
Daň je potřeba uhradit ve stejném termínu, v jakém přiznání podáváte.
Jak podat daňové přiznání online
Nejjednodušší je podat přiznání elektronicky přes portál Moje daně (Finanční správa).
Základní postup je tento:
- Přihlásíte se přes bankovní identitu nebo datovou schránku.
- Zvolíte formulář Daň z příjmů fyzických osob.
- Vyplníte příjmy z pronájmu (§ 9) a uplatníte výdaje (paušál, nebo skutečné).
- Systém většinu údajů dopočítá automaticky.
- Přiznání odešlete online a případnou daň uhradíte ve stejném termínu.
Výhodou elektronického podání je delší termín a průvodce, který snižuje riziko chyby.
Nejčastější chyby seniorů
V praxi se opakují hlavně tři situace: obava, že pronájem automaticky „zdaní důchod“, podcenění evidence výdajů (zejména u skutečných výdajů) a odkládání přiznání až na poslední chvíli.
Proč téma řeší stále více seniorů
Pronájem bytu je dnes běžným doplňkem k důchodu. Pomáhá pokrýt rostoucí náklady na bydlení i služby. Zároveň ale přináší povinnosti – a daně mezi ně patří. Dobrou zprávou je, že u většiny seniorů zůstává důchod nezdaněný a daň z nájmu bývá díky výdajům často rozumná. Stačí vědět, kdy vzniká povinnost podat přiznání, jaké výdaje lze uplatnit a jaký je poslední termín.
Rychlé shrnutí v tabulkách
Senior a daně: kdy řešíte přiznání
| Situace | Co to znamená v praxi |
|---|---|
| Pokud důchodce pobíral v roce 2025 důchod do výše 748 800 Kč ročně. | Důchod je osvobozen od daně; pronájem se posuzuje samostatně. |
| Příjmy, které jsou předmětem daně, nad 50 000 Kč ročně | Obvykle vzniká povinnost podat daňové přiznání (pokud nejde o osvobozené příjmy apod.). |
| Příjmy do výše 50 000 Kč ročně | Přiznání se zpravidla nepodává, výjimkou může být např. daňová ztráta. |
Paušál 30 % vs. skutečné výdaje
| Možnost | Pro koho se hodí | Co je dobré vědět |
|---|---|---|
| 30% paušál | Když nechcete řešit doklady a byt nevyžaduje velké opravy. | Paušál je 30 % z příjmů, max. výdaje do 600 000 Kč; v paušálu jsou zahrnuté veškeré výdaje. |
| Skutečné výdaje | Když máte vysoké náklady (opravy, údržba, správa, pojištění apod.). | Je nutná evidence a doklady; často výhodnější v letech s rekonstrukcí nebo vyššími náklady. |
Zdroj:
- Finanční správa: Aktuálně k dani z příjmů FO (2025)
- Finanční správa: Obecné informace – podávání přiznání (§ 38g)
- Finanční správa: Pronajímatel (30% paušál, limit)
